住房困難問(wèn)題是現(xiàn)代城市社會(huì)的普遍現(xiàn)象，因而提供有效的住房保障成為地方政府的重要職責(zé)。近年來(lái)，隨著我國(guó)城市房?jī)r(jià)不斷攀升，住房困難以及由此引發(fā)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題日益突出，政府也明顯加大了住房保障工作的力度。從當(dāng)前情況來(lái)看，住房保障是一項(xiàng)長(zhǎng)期的民生工程，除了近期大規(guī)模建設(shè)保障性住房外，還要著力構(gòu)建住房保障的可持續(xù)發(fā)展機(jī)制。

　　第一，實(shí)現(xiàn)政策引導(dǎo)、社會(huì)參與，優(yōu)化住房保障的模式和機(jī)制。住房保障是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，離不開(kāi)政府的參與。然而，從可持續(xù)發(fā)展的模式和機(jī)制來(lái)看，海外住房保障都經(jīng)歷了從“政府主導(dǎo)”到“政策引導(dǎo)”的轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多地通過(guò)政策引導(dǎo)調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面的積極性，發(fā)揮市場(chǎng)的資源配置和調(diào)節(jié)作用，實(shí)現(xiàn)住房保障的可持續(xù)發(fā)展。目前，我國(guó)住房保障完全由政府主導(dǎo)，完善政策和機(jī)制方面還有很多工作要做。

　　第二，新出讓住宅用地“配建保障性住房”，穩(wěn)定土地資源投入。目前，政府主導(dǎo)的保障性住房建設(shè)多數(shù)集中在城市外圍區(qū)域，集中度高、配套功能差，影響了保障性住房的可居住性。保障性住房要滿足城市居民的住房消費(fèi)需求，應(yīng)該分散布局在城市的各個(gè)區(qū)域，并且有成熟的配套設(shè)施和城市功能。因此，杭州等城市最近實(shí)行的“配建政策”應(yīng)該予以推廣。除了提高保障性房源分散性外，隨著時(shí)間推移這項(xiàng)政策還有利于穩(wěn)定地更新和提升保障性住房的品質(zhì)，避免形成大規(guī)模的“貧民窟”。

　　第三，利用存量住房資源，增加保障性住房供給彈性。城市存量房源十分豐富，建議地方政府組建、參股組建或政策鼓勵(lì)和扶植民間組建“公共租賃房公司”，根據(jù)住房保障對(duì)象的不同需要，把租賃市場(chǎng)上的存量房源整合起來(lái)，經(jīng)過(guò)適當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)管理，用于住房保障需要。這樣做的好處，一是可以用較少的投入，大幅度增加保障性住房供應(yīng)；二是能夠有效解決保障性住房分布不均勻的問(wèn)題，增加住房保障對(duì)象的選擇余地；三是可以發(fā)揮存量住房的“蓄水池”作用，應(yīng)對(duì)保障性住房供需波動(dòng)的挑戰(zhàn)。

　　第四，設(shè)計(jì)和創(chuàng)新政策工具，引導(dǎo)和吸引社會(huì)資本進(jìn)入住房保障領(lǐng)域。資金來(lái)源是目前制約各城市保障性住房建設(shè)的一個(gè)關(guān)鍵因素。在政府主導(dǎo)模式下，房?jī)r(jià)過(guò)高增加了住房保障的需要，房?jī)r(jià)下降又制約著保障性住房投資和供應(yīng)。因此，要形成住房保障的可持續(xù)發(fā)展機(jī)制，必須減少保障性住房建設(shè)投資對(duì)政府資金的依賴，引導(dǎo)和吸引社會(huì)資本進(jìn)入住房保障領(lǐng)域。例如，可以通過(guò)“限地價(jià)、限房租”政策吸引開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)、長(zhǎng)期持有和經(jīng)營(yíng)管理公共租賃房，也可以對(duì)有關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行稅收減免和信貸支持，提高對(duì)投資者的經(jīng)濟(jì)吸引力。

　　第五，“補(bǔ)磚頭”與“補(bǔ)人頭”相結(jié)合，給予保障對(duì)象更多的選擇權(quán)。在住房保障中，對(duì)究竟應(yīng)該“實(shí)物補(bǔ)貼”（補(bǔ)磚頭）還是“貨幣補(bǔ)貼”（補(bǔ)人頭）一直有爭(zhēng)議。我國(guó)目前是實(shí)物補(bǔ)貼為主，但國(guó)外已經(jīng)發(fā)展到貨幣補(bǔ)貼為主。隨著住房存量的增加和住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，增加貨幣補(bǔ)貼應(yīng)該成為住房保障可持續(xù)發(fā)展的重要方面。

　　第六，“進(jìn)退有序”，提高保障性住房運(yùn)營(yíng)管理效率。在2000年以前，我國(guó)城市曾經(jīng)長(zhǎng)期實(shí)行福利性實(shí)物分房政策，“公房的悲劇”不應(yīng)淡忘。在房?jī)r(jià)飛漲的壓力下，政府在一段時(shí)間里大規(guī)模建設(shè)保障性住房很有必要，但其供應(yīng)機(jī)制和管理模式必須完善，既要克服已經(jīng)凸顯的保障性住房供應(yīng)中的公平問(wèn)題和效果問(wèn)題，還要防止政府存量住房不斷積累和沉淀帶來(lái)的管理問(wèn)題和效率問(wèn)題。

　　（作者單位：浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心）